租金永远都是餐厅的痛,房价上涨租金也跟着水涨船高,占餐厅经营费用的比重也越来越大。
餐厅开店的目的是为了盈利,但是过高的租金注定是要赔钱的。那么餐厅如何合理计算租金,不至于签下让自己赔钱的租赁合同呢?
要确定一家门面值不值得投资,投资者要清晰地知道店面的保本点是多少。下面是餐饮店保本点计算公式,供参考:
保本点=每天固定开支(房租+水电+税收+人工工资+杂项)
保本点×(1÷预定毛利率)=保本营业额
保本营业额÷平均每客消费÷平均每桌餐位数=每天的保本上座率
这个保本上座率就是门面盈利价值了 。门面值如果在40%–60%就可以做,如果高于60%你就要综合考虑了,得小心。
而在租赁餐厅门店的时候,还有以下几种计算方式判断租金是否符合自己的需求,从而有利于判断租金是否合理,避免过高租金压垮餐厅。
租金利润弹性
租金是餐厅最重要费用支出之一,通常情况下租金增加就意味着利润减少,租金减少则利润增加。我们把利润变动与幅度租金变动幅度之比称为租金的利润弹性。简单地说,租金利润弹性的含义就是当租金变动一个百分点,利润会增加(或减少)几个百分点。租金利润弹性可以精确衡量租金变动对餐厅利润的影响程度。下面举例说明租金利润弹性的计算方法。
计算方法
假如北京某餐厅租金为16元/天/平米,面积为325平米,日租金为5200元;盈亏平衡点为9000元/日,菜品边际贡献率(毛利率)为70%,预期利润率为5%。如果租金增加10%,即520元,利润变动比例会有多大?下面进行计算:
1、计算预期利润率为5%时的日营业额
日营业额=盈亏平衡点营业额×(1+预期利润率/(边际贡献率-预期利润率))=9000×(1+5%÷(70%-5%))=9692(元)
2、计算预期利润率5%时的利润额
预期利润=日营业额×预期利润率=9692×5%=485(元)
3、计算利润变动率
当日房租增加10%,即520元,利润也会相应减少520元,此时的利润变动率为:
利润变动率=利润变动额÷预期利润=520÷485=107.3%
4、计算租金利润弹性
租金利润弹性=利润变动率÷租金变动率=107.3%÷10%=10.73
5、归纳计算公式
租金利润弹性=利润变动率÷租金变动率=(日利润变动额÷预期利润额)÷(日租金变动额÷日租金)=日利润变动额÷(日营业额×预期利润率)÷(日租金变动额÷日租金)=日租金变动额÷(盈亏平衡点营业额×(1+预期利润率÷(边际贡献率-预期利润率))×预期利润率)÷(日租金变动额÷日租金)=日租金×(边际贡献率-预期利润率)÷(盈亏平衡点营业额×边际贡献率×预期利润率)
不同情况下的租金利润弹性
预期利润率是租金利润弹性的重要影响因素之一,我们可按同样方法计算出前例中不同预期利润率下的租金利润弹性。我们很清楚地看出租金的利润弹性与预期利润率的反比关系,期利润率趋于零时租金利润弹性最大,当预期利润率趋于边际贡献率时租金利润弹性趋于零。
前面是北京的案例,由于当地租金较高,租金的利润弹性也较大。在一般地级城市或省会城市租金便宜,租金的利润弹性也较小。
通过租金的利润弹性分析可以清楚地告诉人们:
当租金利润弹性较大时租金变动会对很大影响,这时降低租金会使利润大幅增加。
当租金利润弹性较小时租金变动对利润的影响也较小,即使租金降低很多利润也不会大幅增加。
明白这一点对于店铺租赁条件谈判来说非常重要。
租金利润弹性矩阵
影响租金利润弹性的主要因素除预期利润率外还有两个:一是租金水平,租金水平越高租金利润弹性越大;二是毛利率(边际贡献率),毛利率越低租金利润弹性越小。预期利润率与毛利率有一定联系,正常情况下毛利率越高预期利润率会越高,两者变动方向是一致的,而且预期利润率一定不会高于毛利率,大致可以用毛利率来代替利润率。(当然,毛利率高并不意味着利润率就高,如果毛利率很高,但预期利润率很低,说明餐厅的经营费用很高,即在房租、工资、管理费用等方面的支出太大)。
简便起见,我们用租金水平和毛利率两个指标画出租金利润弹性矩阵,在四个象限中,当毛利率低且租金水平高时,租金利润弹性最小;毛利率低但租金水平高时,租金弹性最大;其他两种情况租金利润弹性中等,需要根据具体情况细算。
实践应用
利用租金利润弹性矩阵可以解决很多实际问题。本文第一例中,租金很高,毛利率较低,预期利润率只有5%,属于“毛利率低-租金高”象限,租金利润弹性非常大。谈判时一定要想方设法压低租金,如果把租金降低10%,即由16元/天/平米降到14.4元/天/平米,预期利润将会增加1.073倍,由每天485元增长到970元,年利润由17.7万元增长到36.7万元,净增近20万元,这个成果相当可观,完全值得下一番功夫。
来源:餐饮邦
编辑 | 红餐网_李晓
这些租赁的亏,餐饮老板真的不要再吃了 关乎餐企存亡的10把成本“砍刀”,你懂用吗? 被房租和人工逼疯,餐厅闲时经营能否大赚一笔? 不想被房东啃掉骨头,餐饮老板记得留10个心眼! 省租金!省人力!“一店三开”模式打破餐饮困局!
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