麦当劳也吃了租赁的亏？餐厅签合同前记得做好功课

红餐网 • 2017年3月22日 21:32 • 餐饮资讯 • 阅读 0

租个餐饮门店，签了合同交了租金或转让费，开业几个月后，突然被房东找上门来收房子，说根本就没有租给你。但是偏偏你的租赁合同还是有理有据并且盖了公章的，这个该怎么办呢？

签11年合同却遭房东收铺

麦当劳门店被迫停止营业

门店租赁的坑很多，但是即使是麦当劳这样的国际连锁企业也吃了亏。

据现代快报报道，在南京丹凤街的麦当劳餐厅最近因为租赁的问题关门了两个月。原因就是，出现在租赁合同上。

该麦当劳原先与一家公司签订了长达11年的租赁合同，租约到2024年5月截止，但是突然遭到新房主来收房子，并且拿出了物业和房产证明。而对于麦当劳的这份租赁合同，房主一无所知。

这是怎么回事呢？原来跟麦当劳签订租赁协议的人伪造了原产权方的委托协议，而在去年该处房产的产权又经过拍卖换了主人，因此出现了这样尴尬的场面。

一方面新房主希望麦当劳方面赶紧迁出好重新出租，另一方面麦当劳又拿着与第三方签订的合同要求基于买卖不破租赁的原则，应该继续《租赁合同》至租期结束。但是因为租金和市场价差距太大，并且与麦当劳签订租赁合同的企业根本就没有权限。为了尽快收回门店，新房主将麦当劳餐厅上锁，同时张贴收回租赁权的声明。

作为跨国连锁企业竟然会出现这样的租赁失误，实在是让人觉得匪夷所思。但是最终这件事情怎么完结，麦当劳方面回复：

“麦当劳一直以来守法经营。就此房屋租赁相关争议目前正由法院审理中。非常感谢公众和媒体的关注。”

这件事情到底怎么处理，真相如何，我们不得而知。但是，毫无疑问的就是，因为这个租赁的事情，无论是麦当劳方面还是房主的利益都受到了损害。一个是停止营业导致营业额的损失，一个是闲置几个月的房产没有收益。

不想开业后悔

餐厅经营得好好的，突然出现这样的租赁问题导致无法经营下去，谁都不想看到这样的情况。那么，如果不想发生这样无奈的事情，那么在选择租赁或者签订合同之前就应该长点心眼了。

以下几个方面是各位在签订合同之前需要注意的：

不是所有的房屋都可以出租，那么，什么情况下房屋不能出租，如果出租属于租赁无效呢?根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》：

1、是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;

2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。(也就是违章搭盖)

因此，在签署租赁合同前首先要求出租人提供房屋产权证明，如果没有房屋产权证明，要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明等。

如果是签订的是正在建设的大型商场，签订正在建设中的租赁合同时，要约定出租人交房时间、消防验收合格的时间以及违约责任，以防可能出现的意外。

分两种情况：

1、出租人不是房屋所有权人，将房屋直接出租给承租人。

因此，在签订合同时，必须要求出租人出示房屋所有权人允许该人出租房屋的授权委托书。如果房屋所有权人是一人以上，应由房屋共有人共同出具授权委托书。

2、出租人是二房东，进行转租。

这种情况最常见也最复杂。因此，需要先和二房东签订《转租合同》，明确约定承租人先支付一部分定金，二房东承担限时协助和原房东签订租赁合同的义务;等租赁合同成功签订后，承租人再支付剩余转入费，否则退还定金解除《转租合同》。

2016年1月1日起施行的《大气污染防治法》第八十一条明确规定：排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。

禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

因此，居民住宅楼下的房屋，如果该房屋以前不是开设餐厅，餐饮老板在签订租赁合同前要格外注意审查：该房屋是否通过规划部门审查可以开设餐厅，是否预留了防治污染设施位置，是否预留了排烟竖井和排水管道?餐厅开业后能否解决油烟、异味、废气、噪声等扰民问题?

“买卖不破租赁”一般情况下是成立的，即租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人继续履行原租赁合同。但是，如果房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，原租赁合同对新的产权人不具有约束力。新的产权人有权要求承租人涨租金或者退租。

因此，租赁合同写明房产抵押状况，如果承租时房产未抵押，需要出租人承诺;如果承租时房产已抵押，您就要考虑将来可能面临的风险了，尽量约定如果抵押权实现造成承租人的损失，由出租人承担赔偿责任。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

但其对于房屋拆迁中的承租人的权利如何维护却没有规定。

因此，在租赁合同中明确约定哪些补偿费用归出租人所有，哪些补偿费用归承租人所有，以免发生纠纷。

租赁期限内，承租人可能由于种种原因导致没有及时支付租金。由于餐饮老板投入了大量资金装修，对于延迟支付租金多长时间出租人有权解除租赁合同就显得特别重要。

因此，在租赁合同中明确约定延迟支付租金多长期限出租人可以解除租赁合同，且充分考虑该期限的合理性，并且注意在履行合同过程中不要随意违约。

除非生意不好，餐饮老板一般情况下不愿意房东提前终止合同。那么，如何避免房东无故提前终止合同呢?

可以加大房东提前终止合同的违约责任，在租赁合同中明确约定违约赔偿金。但请注意，违约责任一般是对等的，房东很有可能也会要求承租人如果提前终止合同要承担对等的违约责任。

建议餐饮老板充分考虑己方违约的可能性，根据实际情况约定违约赔偿方案。

• 出租主体资格

出租方与产权证书登记的所有权人不一致，需要出租方提供房屋所有权人出具的同意转租证明或委托租赁授权书。房产被抵押，需要银行出具抵押权人同意出租证明。

• 商铺产权

承租商铺之前，确认以下几个重大信息：

房屋性质：商业用房性质。

土地性质：非住宅、非工业性质。

注意：忽略了上述信息，你可能面临无法办理营业执照的风险。

合同中的面积：建筑面积（使用率）、实用面积、地毯面积

地毯面积>实用面积>建筑面积

免租：应积极争取免租的条件。

押金：争取免付押金。

税费：一般来说税费由出租方自行承担。

本文由红餐网整编自现代快报、食讯网

编辑 | 红餐网_李晓

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