店要被封了，损失惨重 | 开店笔记

一位老板说：

老陈，最近店铺面临住改商整改，我的店就是。

我店接手经营到现在九个月，从房东手里接手。合同三年，之前房东自己经营。我接手时给我要了六万转让费，合同也写得简单。疫情期间也没有减过租金。这下眼看前面的店铺都被封了，怎么让才能让损失不那么惨重。希望给我些建议。

这个案例的下面有另外一位老板留言说：

我昨天去看铺子就遇到一整条街的铺子都贴着出租，当时就吓到了觉得肯定有问题，后面联系了中介才了解清楚那条街之前是住改商的，现在牌照到期了不能再做餐饮了。如果不知情租下铺子装修了营业执照办不下来又损失惨重了。

是不是防不胜防？说实话，我以前也没有很在意”住改商“这种情况，但是现实中蛮多老板提到过，租铺子时是要把这个记在心上。

什么是住改商：就是把住房性质的房子变成了经营性质的房子。那合不合规呢？应该说，不一定。因为有些住改商的店是有正规营业执照的，是得到保护的。

有一个案例是这样的。老板是在路边的住宅楼开了个饭店，营业执照怎么办理的呢？就是找了同一层了的5家人签字，去找物业签字，物业同意了，就找居委会签字，办证的人看到居委会同意了，就办证。

但后来发现，虽然同一层了7户人家里有5户签了字，但是最受影响的2户没签字，压根不知道；而且签字里的3户也是住改商的店家，还有两户相隔很远，影响不到。最后这两户人家投诉厉害，只能撤销营业执照。

所以，住改商的结果是一个不稳定的状态，有可能有变动的风险。

物权法里规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

也就是说，住改商这个行为不是法律禁止的，是可以做的，只是要经过利益相关人同意。

有可能导致变动的因素就是业主，有人投诉了，就危险了。

各地在办理住改商的程序上有差别的，有些只要社区签字盖章就可以了，有些地方还需要区政府的相关部门盖章。

业主会变化，政策也可能变化，就随时有整改的风险，上面老板提到的牌照到期，其实就是限期整改的，肯定是政改前附近的居民投诉严重。

那对我们租店铺的人来说怎么处理这个风险呢？

1，首先要知道有这么一种性质的店铺，要问清楚你租的店铺是不是这样的店，能办理营业执照，未必就一直合法，要知道这个店铺的历史，一直就是商用性质的，还是商住改的。有些老板可能遇到这种店铺就不租了。

问房东，问上个租户，问邻居都可以问得到的。第一个案例中的老板，如果知道这回事，房东的转让费就不可能交了，房东肯定提前知道商住改要整治了。

2，租赁合同上要写清楚房东要保证店铺租赁的合法性，要告知店铺的重要信息，比如店铺的债权问题，抵押问题，店铺性质问题，拆迁问题。

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