2018全国大型购物中心发展趋势解读

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新零售果然强大到让人目瞪口呆，近日，腾讯携手京东、苏宁、联创接手万达商业私有化，各大巨头纷纷选边站队，第三极停牌，2018年，将是更加激烈和精彩的一年。

在刚刚过去的2017年，商业地产高速发展，商业项目也是蜂拥开业，据联商网数据中心统计，2017年全国新开业的大型商业项目高达323家，项目众多，也导致了品牌招商难度增大，不少商业项目也延期到2018年开业。

之前曾经推过文章【独家】2017年全国商业中心top50餐饮品牌分析报告和网红餐厅轮番关店、高端餐饮跌入低谷，商业中心餐饮还能招什么？2018年，如果有在购物中心即将开业或者有意向走进购物中心的餐饮品牌，您不妨先阅读下这两篇文章，了解一下竞争对手所处的位置以及自身的竞争力。

风口频繁出现，不读懂趋势，便容易被趋势抛弃。那么2018年全国大型购物中心整体发展趋势是怎样的呢?

连锁集团发力，奥莱项目增加

据联商网数据中心统计，2017年大陆地区新开业各类奥莱项目46个，较2016年开业数量微增2个 (扣除港台及延期项目)，由于项目众多，导致品牌招商难度增大，20多个奥莱项目延期至2018年。

经统计分析，商业面积在8万方以上的大型奥特莱斯数量多达23个，占全年一半。且以连锁奥莱集团运营的项目为主，诸如砂之船、首创矩大、杉杉控股、亿丰、华南城。

图片来自搜铺网

另据统计，2017年开业的奥莱项目还包括商业面积6万方的聊城阳谷新世界广场奥特莱斯，面积4万方的武汉鄂州佛罗伦萨小镇一期，3.5万方的成都佛罗伦萨小镇，3万方的长春欧亚卖场奥特莱斯，存量资产转型而成的苏州影视城奥特莱斯，南京金鹰奥莱城2期升级的金鹰湖滨天地，作为芜湖美好名流印象商业广场主力店入驻的芜湖城市奥特莱斯，韩国衣恋集团接受后改造的存量资产项目沈阳萃兮优客城市广场、石家庄北国东尚优客城市奥莱、南昌恒茂百盛优客城市广场以及长春欧亚优客城市奥莱等。

此外，2017年万达首家奥特莱斯定位的购物中心漳州台商万达广场开业，项目汇集了施华洛世奇、tommyhilfiger、gant、欧赫名品、sapo名品集合店、dingshow名品集合店等国内外一二线名品，2018年前半年将会延续这种趋势。

存量改造项目、轻资产项目增多

随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟，不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产，也往往因为占据核心商圈、地铁等优势被其他开发商看上，历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

据联商网数据中心统计，2017年存量改造的商业项目（包括百货转型、更名重开、调整升级等模式）超过30个，略高于2016年，面积主要以3-5万方为主，其中面积8万方以上的不超过10个。这主要是因为存量改造项目一般都是面积较小、业态单一的传统的商业，为适应市场竞争，需要调整升级。诸如原易买得漕宝购物中心被盈石收购后更名为上海星宝购物中心重开、北京漂亮购物中心被华讯股份收购后调整重开、潍坊世纪泰华广场是由原世纪泰华百货转型而成、常德步步高广场也是百货转型项目，面积较大的存量改造项目有五角场万达广场、宁波余姚银泰城、宁波奉化银泰城、南京金鹰湖滨天地B区、福州东百中心A、B馆等。

重开的上海五角场万达广场

图片来自搜铺网

另一方面，集投资少、灵活性强、风险低等优点的轻资产运营模式备受各大开发商青睐，以万达集团、红星商业、宝龙地产、大悦城地产、新城控股、保利商业、华润置地、凯德商用、绿地控股、光大安石、星河商置、九方、世纪金源、永旺等为代表的名企纷纷开启商业地产轻资产化转型，就连百联、首创、砂之船等旗下奥莱也启动了轻资产布局。诸如广西北海万达广场、江西南昌西湖万达广场、河南新乡万达广场、义乌佛堂宝龙广场、青岛新城吾悦广场等轻资产商业相继在2017年开业。

巨型项目不断激增

如今大型购物中心遍布一二线城市，巨型购物中心凭借面积大可以配置更多更全的业态和特色品牌，且巨型购物中心用地往往由于竞争者少而拿地单价成本较低，更主要的是如今购物中心竞争激烈，吸引客流的重大砝码在于持续进行各类推广活动，无论营销费用还是专业团队的成本支出，巨型购物中心相对于大型尤其中型购物中心更容易分摊至租金收入中。

因此，近几年，巨型购物中心（扣除停车场、办公楼后购物中心建筑面积约25万方以上）不断出现在市场中。

据联商网数据中心统计，2017年商业建筑面积在25万方以上的购物中心多达17个，占全部开业数量比5.3%。其中2017年开业的巨型购物中心，商业体量越来越大，诸如50万方的南京金鹰世界和扬州金鹰新城市中心、40万方的杭州新天地中心和大连中央大道旅游文化购物中心、37万方的西安砂之船、36万方的深圳壹方城、35万方的重庆新光天地、34万方的北京世界之花假日广场等。

南京金鹰世界

图片来自搜铺网

对巨型购物中心的激增，联商网百人荟成员Alan66坦言，巨型购物中心对选址的要求、开发商的资金实力和招商运营能力要求都很高。“虽然现下巨型购物中心又开始进入市场，但在我国很多城市出现购物中心饱和甚至过量供应的背景下，体量更大的巨型购物中心在招商和运营上或面临更大的挑战”。

三四线城市逐步放量

近年来，商业地产的供大于求和同质化已是业内共识，但不少发力商业地产的开发商，将目光投向了三四线城市。以万达为例，2017开业的51个项目中，三线及其以下城市开业的项目多达25个，占比近一半。

2017年开业的323个大型商业项目中，三线及其以下城市开业的数量99个，占比总开业数量30.6%。

对于商业地产的发展而言，三四线城市的人口情况和商业格局是个重大的机遇红利。据了解，目前三四线城市的人口占全国城市人口的53%，但购物中心只占到全国的16.5%。随着城镇化的发展，人口数量还在增加，且随着城镇化发展，居民的收入、消费水平以及对生活品质的要求都会随之增高，无疑给三四线城市的商业开发提供巨大的潜力。

但不可否认的是，三四线城市的招商运营困难较大、投资回报率相对偏低，这也是不可忽视的风险及挑战。因此，对开发商而言，选择进军三四线城市，需要深入分析当地的环境、人口结构、生活水平等因素。

借助数据进行改型和招商

2017年众多购物中心开始进行数据的收集和数据分析，各大集团开始发力大数据分析和会员机制，集团招聘也开始增加大数据分析团队，潍坊中百集团从17年就开始引进数据分析工程师和数据分析人才，开设数据团队，商业地产也开始寻求数据合作伙伴，龙湖地产、大悦城、万达集团等开始研究客流和客群，用数据分析结果进行商业分析，数据成为了大型购物中心转型的一种工具，用好数据成为越来越重要的竞争力。

招商艰难是近几年很明显的发展趋势，街边店迅速发展成为商场店的阶段已经渐行渐远，很多品牌开始重归独立商铺，进驻大型购物中心的成本以及各种商圈同质化的恶心竞争，使得大型购物中心招商似乎遭遇寒冬，而数据分析撬开了这样一个缺口，综合几年的数据进行趋势总结，分析消费者行为进行招商指引，数据将在2018年发挥至关重要的作用。

文章部分内容转自搜铺网

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