【130】张大宽：新手开店选址的三大注意事项，看完少掉坑

第一、选址基础原则

这是选择铺面的基础原则，也是硬性条件。

1、店面面积在20-40平米

2、独立的一楼临街商铺

3、铺面宽度在3米以上，门头可以做1米以上高的店招

4、周边环境干净，避免与五金杂机修、宠物店、诊所等业态为邻

6、天然气或三相电至少有一项，上下水通畅，电表容量不小于26KW。

第二、选址要点

1、必须考虑的因素

首先是选址区域的商圈分部，其次再看区域内的消费特点与习惯，最后看出租价格情况。

可能您注意到了，租金是排在最后的，关于高租金的意义，可以参照之前的文章（）

了解以上三项，基本就能估算出商铺的投资总额。

2、商圈调查的内容

商圈调查主要包含以下几个方面

商圈特性，包含商圈的特点，人口数预估与顾客特征

道路及停车情况

交通流量

竞争对手情况，如模式，位置，规模，营业额，风格，服务对象等

相关法律法规、税收，营业限制，执照等

3、包子店可考虑的商圈类型

本例中包子店的顾客群体，是以工薪阶层为主的上班族，可选择的商圈如下

公交站，地铁站等人流量较大的交通枢纽

优点：人流量大

缺点，租金稍高，停留时间短

大型商场，超市商圈

优点：人流量较大，周边居民较多，有效人流量高

缺点：部分商场开门时间较晚，早餐营业额可能会受影响，租金较高

生活区商圈

优点：客群较为精准，早餐需求稳定，容易建立信任，租金相对较低

缺点：部分小区居住人群偏老龄化，早餐需求较低。人流量集中在早上和晚上，中午较差。

写字楼商圈

优点：白领聚集地，对产品的品质较为注重，单价可做到较高。

缺点：对效率要求较高，即到即得，店铺租金较贵

4、铺面位置要点

拐角位置：这是比较理想的位置，至少在两条街上都能看的到，也是人流停滞点。但这样的铺子，一般都是可遇而不可求的。

三岔路口：和上面的拐角优点类似，缺点也相似。

破路，台阶这样的铺面尽量避免，因为给顾客到店制造了天然的障碍，人都很懒。

铺面的朝向：处于阳面还是阴面，也要考虑，比如北方在阴面，冬天会很冷，南方在阳面，夏天又会太晒。这也会影响到空调的装机容量以及耗电量。

5、其他建议

选址要看三年，不要只看眼前，有些暂时看起来并不火爆的楼盘附近，可能也是开包子店不错的选择，而且此类地段的价格相对较低，未来会有潜力。很多在建的楼盘都是流量价值洼地，早点铺很少，可以重点观察。

选择人口会增加的区域，例如即将建成的工厂，学校及人员密集的企事业单位附近，这需要有敏锐的消息搜集能力，关注地方新闻及政策。

选择相同客群的店面作为邻居，不同品类的早餐店互为邻居不见得是坏事。

选择的铺面要详细的了解情况，无论是通过中介还是房东，都要考察好是否真实，别遇到二房东或者骗子。

同时还要了解铺面是否存在其他纠纷，是否存在近两年拆迁的可能及其他隐性风险。

第三、签订合约的注意事项

签约内容

1、当事人姓名，交房时间

2、建筑所在地及面积

3、交易款项及付款时间、方式

4、续费、保证金的收受及约定，必须注明金额、付款日期、退还条件等。

5、可解约的情况及条件

6、预设损害赔偿的约定及说明

7、其他需要说明的情况

这个有大把的模板可用，建议在拟好合同后，咨询一下专业律师，避免后续的麻烦。

签约前的调查

签约前必须要做好详尽的调查，钱一旦交出去，后期就比较麻烦了。

首先要确定是否为房东本人

其次是铺子还有什么附带权益，有无租借人及抵押等情况，是否克转租，转租有哪些限制，有无欠款及欠款情况等等。

签约阶段注意事项

房屋的面积是否确实，还应当注明全部租用，还是只租用部份，并清楚记载租用面积及区域。

金额总数，什么时候付款：租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下来将来若有续租、转租时，如何处理。押金又该在什么条件下被归还。另外，房租方面，要详细注明款额、起算日、租期、续租时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其他项目的支付等等，都需要注明具体金额。

物品交接要确实：要注意电力状况、煤气状况、给排水设备的状况，以及日后可能发生的问题，详细记载于契约书中。

何时申请出租许可登记：租借时，要清楚注明租房和约的起始期间。

何时解除合约：必须具体规定解除合约时，要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。

须载明天灾及其他不可抗力的损害该由谁负责，如何负责等。注明店铺装修时须办理的手续。

注明是否有装修期。

总结

以上就是选址过程中需要明确的事项及建议，选址对了就成功了一半，这话可能有些夸张，但一个好的选址，能够大大减轻后期经营的困难。

前天有一位读者说二次创业选铺子选了半年都没选好，虽然看起来很慢，但这确实是一个很稳健的做法。

毕竟铺子租下来装修好，就没法换了，选址上错了，后期会非常非常累。

宁可不做，也别做错，留着青山在不怕没米下锅。

千万别因为一时的冲动而选错了地方，赚钱难，亏钱太容易了。