数据告诉你|在上海如何科学买房

在我们生活的这个愚蠢的三维世界里，空间具有绝对的排他性，这使得你永远无法拥有两套具有相同空间属性的房屋。

极端地说，在空间上任何一栋房屋都是唯一的，它的供应总量也只有0和1两种。因此，不动产的供给问题往往是极度复杂的。

随着数据越来越融入生活，我们通过对数据的分析可以直观得到房价与各种需求因素间的关系图，从而找到自己真正心仪的房子。

下面我们就开始应用各类数据来攻略如何找房吧！先来看下上海各区的房子价格：

上图根据房地产门户网站的全网二手房价数据（2015年3月下旬某日）制作而成。

从图中可以看到魔都每一个小区的单价和所在位置。

最高的几根线格外引人注目：东边最高的是陆家嘴滨江的豪宅；中间最高的是新天地的豪宅；而西侧最高的则是佘山的高级别墅。

大部分小伙伴们纷纷表示这些楼盘和他们毫无关系，他们最关心的价位区段叠杂在淡橙色线条中，无法识别。好吧，那么再看下图：

此图把从网站获得的所有二手房单价进行了1平方公里的栅格化处理。

由此可以看到魔都每一平方公里土地（含有住宅的）的房价中位数空间分布。

总体而言，房价在空间上并不完全按照圈层分布，虽然4万以上的豪宅仍然高度集聚在静安区和陆家嘴。

但是3万到4万的区域已呈现不规则的形态了，主要分布在市南地区，市北的话杨浦虹口的局部也还可以。3万以下的地方仍有大片，所以大家还是很有希望的嘛。

看完房价，如果想买到自己心里心仪的大房子，只要照自己预算的适合价位结合自己的实际需求，我们就可以找到“目标”的具体位置了。

下面的就通过两个实际案例来演示，如何通过数据找到符合自己需求的房子~

春春是一个原教旨环保主义者。她说：“我以后肯定是不会开车上班的，只能坐地铁了。帮我看看地铁站点附近的房子吧。”

好的，那么轨道交通到底对房价有多大影响呢？再看下图：

我们截取了位于中外环线间的所有二手房房价，以1平方公里内有无地铁站为标准为两种：地铁房和非地铁房。

可以看到，地铁房的均价为30769.5元/M²，非地铁房均价为27525.5元/M²。两者相差不过10%。好像也差不多嘛。

是的。实际上从微观角度上观察，轨道交通对房价的影响并不特别显著。

我们再将视野从中外环拓展到全市，对每个空间圈层内的地铁房和非地铁房房价进行了拟合，可以得到下图：

可以看到，地铁站点对于房价的影响随着与市中心的距离扩大而不断加强。

在市中心5公里范围内，房价几乎不受轨交站点的影响；从5公里以外，轨交对房价的作用才逐渐呈现且加强。

换句话说，离市中心越远，地铁房越有价值。面对已经不考虑市中心，即将中外环间的春春，很（bu）中（fu）肯（ze）地提出了建议：

“你还是多花10%的钱，买在地铁站附近吧。”

春春还没来得及答话。素素已经抢先发问了。

素素是一个有文化的人。

她说：“我的需求很简单。我希望我周边住的都是有文化的人，起码都是大学本科以上的吧。”

看来，素素的需求是“好邻居”。

对于这一需求，先简单地用“周边地区高学历人群比重”这一指标来进行解释吧！

那么，“好邻居”（周边地区高学历人群比重）对房价有什么影响呢？请看下图：

我们根据人口普查数据计算出全上海每一平方公里栅格内的高学历人口比例，将栅格按照高学历人口比例的大小从高到低进行排序，然后用排完序的栅格的平均房价对数绘制出散点图（上图）。

通过这些栅格房价对数的线性回归可以看到：房价与高学历人口比例呈现正相关关系。换句话说，地区文化程度越高，房子越贵。我得意地把这张图指给素素看

但是，有文化的素素说：“我知道这个有什么用？我应该买在哪？哪里的性价比最高？”

人们总是习惯相信世界上有一种东西是叫做“性价比”的。餐馆有性价比、手机有性价比、“好邻居”也有性价比。

但从经济学角度上看，我们并不建议直接进行“性能”与“价格”之间的比较。

所谓的性价比，实际上应该是一种收益和成本的优化关系。

以素素的案例来看，既然素素希望通过购房来获得 “好邻居”，那么她在“购房”这一行为中的收益就是是高学历邻居的比重；而成本则是购房的总支出。

因此，素素的最优选择（性价比最高选择）即应当是实现她净收益（收益扣除成本）最大的那个空间栅格（在购买相同居住面积的情况下）。

根据这一原则，我们折算出了魔都所有空间栅格的的“好邻居”净收益指数，其空间分布如下图所示：

那些颜色最红的栅格集中区，就是“好邻居”性价比最高地区了。