是什么样的前置营销，竟让房东主动降租？

新开的餐厅应该从什么时候开始做营销？有人认为，从开业往后的一些营销手段，包括节日营销、开业清点营销以及产品营销、品牌营销等等，都只是锦上添花的东西。

而前置营销则可以解决实质问题，同时也能避免一些核心问题的发生。前置营销的流程主要有以下几个节点：

从很多成功创始人的经验来看，在一个项目准备之初，就应该要考虑后期如何来做营销。

比如，一旦有了要做这个项目的想法之后，可以在自己的朋友圈里进行第一轮的宣传，让大家知道你在准备做一个什么品牌或什么品类。

一般来说，朋友圈的目标受众会包括朋友，也是再次传播的主要人群、意向投资人、加盟商、供应商以及未来的员工或高管。

而这些人群通过朋友圈接收到你的项目信息，可能会从最开始的持观望态度，再通过深入了解，这样的过程其实就是潜移默化的营销过程。

后期，当正式把项目向意向投资人展示的时候，他通过前期认知的积淀，会很快做出决定。如果创业初期能得到投资人的资金，也就等于降低了很大比例的风险，那么，定项这一环节就算成功了。

对创始人来说，选址的环节会包括两种情况，一种是先选址，把店铺拿下来以后再考虑做什么品牌；还有一种是已经想好做什么了，再去选址。而一般认为，后一种是比较合理的。

这是因为，房屋的租赁者也是一个营销的目标人群，在和他们进行选址谈判的时候，而通过完整的品牌展示，能更好的规避房租成本过高的问题。

房东在选租户的时候，会考虑两个非常重要的因素，第一是租金是不是够高，第二是租房时间是不是够长

对房东而言，如果租户更换频繁，中间的空档期的成本则过高，因此，当他发现你的项目是可以保持恒久的生命力的时候，会适当的降低房租来让你进驻，这是出于资源置换或者利益置换的关系。

因此，要想降低房租的话，只要证明你的品牌是可以在其商圈内持续的做好，甚至可以带动附近的商圈就可以了。

当你向房东做品牌介绍的时候，他会对你的品牌做出认知判断，如果你准备得够充分，对品牌长期经营有一定的规划，并且在能考虑到整个利益链、盈利链还有营运闭环的时候，他势必会把房租降得很低，这也是前置营销的重要作用之一。

此外，在和房东定好租金之后，关于一些附加利益与房东或商厦物业进行的一系列商榷谈判，也是签合同前面最重要的环节。

事实上，在谈定房租和递增的基础上，通过前置营销，可以再争取更多的相应资源，比如免费的广告位、外摆区、自主选择商铺的权利以及让物业允许发传单等等。

在大部分人看来，施工期内就是一个混乱不堪的场面，但其实这里面包含了很多可以做好前置营销的点。

首先，施工期内要做好围挡是城市建设的基本要求，这其实也是一块天然的广告位，而且处在装修工程期，是免租的。

通过近两个月的施工期，在围挡上对产品、环境、价格以及招聘文案等信息的展示，让顾客形成品牌印象和认知，这样能在无形当中削弱店面增长期所带来的损失。

其次，在装修程序上，先做好门头，且24小时亮着招牌灯。这样一来，在其他门店熄灯打烊的时间段内，会较容易的捕捉到顾客的目光，进而形成初步的认知。当再发宣传单的时候，会有更多的可能性让顾客注意到产品信息，达到事半功倍的效果。

最后，施工期内的招聘启事也是一种重要的营销手段，一般来说，招聘人数需要写得比实际需要人数多很多。

第一，招聘人数是让加盟商和投资人进行数字上的折算评估的一个要素，因此人数越多，就越能显示店面盈利能力更强，也更能吸引投资人的目光。

第二，能提高面试员工的积极性，较多的招聘人数会让人认为招聘空间很大，中签率也就越高，所以在招聘信息发布以后，会得到更多的响应。

在这个阶段，最主要的前置营销手段就是排队。排队营销一般分几种人，一种是真实的自然顾客，通常占比不高；第二是“托”，包括员工、亲朋好友等；第三是通过团购网站招来的顾客。

使用“托”是餐厅开业的排队营销最主要的手段，但这其中也包含很多的技巧。

比如，某餐饮品牌新开门店的门口有一个大的停车场，在开业当天，要求所有的高管和高管家属都要把自己的车开到停车场，然后打车去上班，给予双倍的车费报销。

此外，要求当天不上班的员工都换成便装在门口排队，并且，在排到头以后再走到队尾，再接着排，排满三圈进去可以免费吃饭。同时给上班的员工发免费的券，让他们的亲朋好友来消费。

通过这些技巧，往往能造成比较大阵势的排队效果，最终达到吸引真正顾客的目的。

除了吸引顾客以外，好的排队营销效果，还能为品牌吸引到更多的加盟商和投资人。比如，对加盟商来说，既然想要加盟必然是因为对产品和管理没有经验，所以完全靠眼睛来判断有没有加盟的价值，而开业当天的排队效果就显而易见了。