要说开店最让人头疼的成本，莫过于房租。
首先，花费多，每个月雷打不动得交付。有的门店租金占营收5%，这是非常不错的，但有些门店的租金占到10%。
其次，具有不确定性。房租持续飙升是让人无奈的事实，合同期到了涨租不说，房东一个不乐意或者眼红，还可能不给你续租，那麻烦就大了！
来源：铺铺旺
不当包租婆 ，要做老板娘
很多开店老板都梦想着有一家自己的铺子，省去房租，经营时也觉得安稳。就算不开店了，还能租出去，当个包租公/婆，啥不干月月收钱，岂不是爽爆了！
但朱大姐就是个例外。她有个上下两层百来平的商铺，租给别人一个月7000块。儿子读大学后她一下子闲得慌，总想圆了自己开店当老板的梦，而且她发现朋友开餐厅，每个月能赚好几万。
于是，朱大姐兴致冲冲地考察，最后花了18万加盟了北京某韩式拌饭品牌，涵盖品牌使用、技术培训、门店选址、装修设计方案、经营支持等。朱大姐信心满满，虽然没有经验，但相比其他开店新手，觉得自己挺有优势。
1. 自有商铺，不用付房租。
2. 周边没有同类竞争对手。
3. 加盟品牌，背后有靠山。
费尽心思送优惠，一年亏了50万
加上设备采购、装修等，前前后后花了55万，这店总算开起来。
店铺临街，周边有几座写字楼和一大片服装城，每天中午这一带的快餐厅都忙得晕头转向。外卖小哥和周边上班族都排着队，朱大姐的韩式拌饭开张后，也是如此。
1. 开业营销，热闹就一阵
新店开业，总部给门店策划了一周的营销活动——第一天3折，第二天4折，以此类推，第七天9折，活动结束后回归原价。
一份经典拌饭29元，虾仁鸡腿拌饭35，大酱汤15元，炒年糕12元，就是打五折，大家都觉得太划算，何况第一天只要10元就来一份虾仁鸡腿拌饭，相比20元左右的中式快餐，这都有点儿像白送了！
活动期间可把几个师傅累坏了，尤其是前三天，排队从11点半一直延续到1点半！幸亏没有上外卖，不然真应付不来。
但是在开业营销的后几天，客流明显减少。待优惠结束，门前不再有排队，客流少了一大半。
2. 变着花样送优惠，还是不凑效
朱大姐觉得这太反常了，也跟一些客人聊了聊。不少人说是来尝鲜，因为周边没有同品类。
但是很少人表示愿意再来，对于主要需求是简单、快速解决午餐的上班族而言，人均35元的价格偏贵。
虽然前期销量大，但是10块钱一份拌饭，扣除原料、人工，那就是赔本赚吆喝。
朱大姐想再看看形势，到了第二月，新鲜劲儿过了，收支勉强打平，毕竟5个员工一个月开支2.5万了。
第三个月，眼看这生意下滑太厉害。朱大姐向总部求救，反反复复打了很多次电话，工作人员建议她再做活动，推出套餐。比如经典石锅拌饭（29元）+橙汁（8元）+小菜（5元）套餐价35元，对于顾客而言便宜了7元，对于商家而言橙汁和小菜是高毛利产品，只要有销量，就是稳赚。
一开始还吸引了一些顾客点单，但是很快又不管用了。
为什么？顾客普遍反映兑制的橙汁不好喝，肯本不值10块钱，小菜份量太少，就算是组合套餐，性价比也低。
3. 勉强熬一年，亏损50万
装修精致、风格独特的韩式餐厅，在整个快餐一条街上显得“曲高和寡”。无论是中式快餐还是粉面，均价都是15~20元，朱大姐这人均35元的价格虽然有更好的环境做支撑，却不足以带来客流和营收。
从第四个月开始就入不敷出，偶尔打折、降价，店里就热闹些。后半年有时候勉强打平，有时候就是个亏。一年后算账，加上品牌代理费以及装修花了20多万，劳心劳力的朱大姐亏了50万。
到底是先天优势，还是先天不足？
还记得开店时，新手朱大姐觉得自己有优势么？她的信心主要源自以下三个方面：自有商铺、无同类竞争、加盟品牌。
复盘时，她才恍然，所谓的优势可谓双刃剑。
1. 自家门店不见得就好
自家商铺不一定是最合适的。很多人跟朱大姐一样，会想：自家的不用出钱，我又何必去租别人的！
但是商铺的价值不单在于它提供了一个经营场所，更在于它的商业价值。万象城一个20平的档的租金可能跟城中村一个200平店铺不差上下，因为它们的位置、对特定消费群体的吸引力、可以带来的商业价值不同。
朱大姐的店在一条老街上，周边群体消费力并不高。我们常说选址就是选客流，而项目确定后，她的商铺并不是最好甚至都算不上合格的选址方案，因为周边没有充分的目标客群。
2. 为什么这个生意别人不做
朱大姐曾经为选了这个项目窃喜，因为周边都是中式快餐。自己的产品虽然贵点，但是在别家吃不到啊！
可如上所述，周边三公里的大众需求和消费水平摆在那儿了，而且朱大姐似乎忘了，附近曾经有过一家韩式料理，也是临街店面，客单价50左右，经营不到两年，关了。一开始总紧随韩流、韩剧的风潮，营销活动花样百出，后来渐渐门可罗雀。
韩餐自带异域特点，但国人大都是图新鲜，而且对于餐品正宗与否无从评判，甚至觉得各家出品都差不多，没有特色可言。要说聚餐，它不如火锅、中餐厅有氛围；一人食，缺少性价比。
结果，这些上班族们还是倾向于普通快餐，朱大姐的店只能是靠清新的环境让路人多看两眼。
3. 所谓的靠山并不靠谱
很多新手开店会倾向于选择加盟已有品牌，一方面可以借助其影响力，另一方面获得经营支持。但是，从一开始，朱大姐获得的支持就不专业。
她当初坦言自己有店铺，把格局、周边环境以及位置都发给品牌方，不知对接人是有意顺从她的心思，还是不愿协助考察找铺，反正就是“好啊~正好省了很多成本”。
其实，工作人员只要稍稍了解下周边商圈和消费情况，就不会这么敷衍了事。
原料统一供应，价格自然是比市场其他渠道贵一些，但想来品牌方出于品控考虑，也就罢了。后来营收持续下滑，品牌方也一直没有拿出有效的解决方案，而且一年来没有根据市场变化调整产品。
后来朱大姐把店转给一家做陕西面的。因为自己是房东，转让费也没拿到多少。最终，她还是做回了包租婆。
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主编丨彭景 视觉丨马聪
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