这些租赁的亏，餐饮老板真的不要再吃了

这些餐厅租赁的亏，你是否而已吃过？

老刘创业的第一家餐厅，开业后生意一直都不错，当月就盈利了。但是在开业几个月之后，租的店铺就被贴上了拆字。原来房东在签合同之前隐瞒了要拆迁这件事情，结果老刘伤筋动骨赔了又赔。

之后，老刘又开了一家店，谁知道生意做得好好的却遇上了封路修路，结果生意冷清，最后也得关门了事。

老刘这种情况，很明显都是栽在了选址上，被租赁和房东给坑了。但是还有一种坑，是物业挖的。

沈阳某商铺的餐饮老板生意快要做不下去了。原因是附近的业主天天来投诉。明明交了钱签了租赁合同，结果却要被弄到开不下去。为什么呢？

原来这个楼盘在卖房的时候向业主承诺楼下商铺不会开餐饮，但是物业转头就租了出去。餐饮老板不知道情况，本身是看好这附近的人流的，结果是开业没多久就遭遇投诉。生意没做成，还担惊受怕的。

很多时候，餐厅开不下去，不是你选址不好，经营不好，而且毁在房东和租赁合同上。开店不易，为了避免出现意外，那么还是要做好以下的

店铺租赁，合同得这样签

都说门店选址难，当你好不容易选到了人气爆棚的位置，抢下了店铺，但是，没签过合同的你是不是心里有些发毛？当你日销10万的好店门面即将到期，你是不是心里有些害怕？

那么，各位餐饮人如何避免这样的情况？或者在出现这种租赁纠纷的时候如何减少损失？

签订租赁合同得留心以下要点：

出租主体资格

出租方与产权证书登记的所有权人不一致，需要出租方提供房屋所有权人出具的同意转租证明或委托租赁授权书。

房产被抵押，需要银行出具抵押权人同意出租证明。

商铺产权

承租商铺之前，确认以下几个重大信息：

房屋性质：商业用房性质。

土地性质：非住宅、非工业性质。

忽略了上述信息，你可能面临无法办理营业执照的风险。

合同中的面积

建筑面积（使用率）

实用面积

地毯面积

地毯面积>实用面积>建筑面积

免租

应积极争取免租的条件。

押金

争取免付押金。

税费

一般来说税费由出租方自行承担。

注意！这些情况无法注册营业执照

1.原有租赁登记信息没有注销，导致新租赁合同无法办理租赁登记，因此无法办理营业执照。

2.商铺原已注册营业执照，该营业登记信息没有注销或者迁移，导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。

3.房屋类型不是商业用房，无法进行商业经营活动，导致无法注册营业执照。

4.因出租人材料缺失而无法注册营业执照。

5.房屋产权证的面积不符合政府部门的要求。

对于上述情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予合理宽限期，超过一定期限还无法解决的，出租人应当承担相应的违约责任。

装修事项

1.明确出租人同意对商铺进行装修，并协助办理相关许可。

2.出租方提前解约，补偿装修损失。

3.明确租赁期满时装修设施的处置方式。

配套设施注意事项

明确门店经营对水、电、电话线、网线等的配置要求，并明确出租方责任。

签定合同后的租赁登记事项

新进区域租赁合同登记，规避风险。

转租

1.转租必须取得出租人书面同意。

2.转让费相关规定。

商铺的租售

1.出租人在出售时，承租人享有同等条件下优先购买权。

2.即使承租人不想购买承租商铺，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承担租赁合同中的违约责任。

消防问题

出租方应出示房屋土建消防验收合格证。

店铺开业前应通过消防安全检查。

空调及温度

以下几点针对非独立店铺而言：

1.空调的开启和关闭时间（除了开启和关闭的季节时间外，每日的开启和关闭时间也需要明确）。

2.需要明确空调费用是否包含在物业管理费用中。

3.空调的延时开启是否计费，若计费，计费单价是什么。

4.店铺内的环境温度范围；空调主机的维护保养费用，电费是否均包含在物业管理费中。

5.施工中对空调的修改和调整，其施工单位如果有指定或者推荐，那么其价格须符合市场价位，否则租户可自主选择。

合同签订时的注意事项

1.核实房产证的地址是否与合同上、现实中的地址一致。

2.确定房屋的面积是否相符。

3.房屋的产权证号必须在合同中体现出来。

4.房屋的租赁价格、税费及房屋的租赁终始日期，必须标注清楚、规范。

5.收款方的详细收款信息及约定付款方式。

6.与租赁房屋相关的资料应准备齐全，以便其他项目进行。

房东需准备的材料

甲方为原房东，属于企业房产，需准备：

1.房屋产权证复印件（加盖公司的公章）

2.企业营业执照复印件并加盖公司的公章

3.企业法人身份证复印件

4.房东与**连锁公司的租赁合同

甲方为原房东，并属于个人房产，需准备：

1.房屋产权证复印件（加盖房东手印）

2.房东身份证复印件

3.房东与**连锁公司的租赁合同

注：如果原房东委托其他人代为办理，必须有原房东的授权委托书和被委托人的身份证复印件。

甲方非原房东，亦为租赁者（俗称二房东），并属于个人房产，需准备：

1.房屋产权证复印件（加盖房东手印）

2.房东身份证复印件

3.甲方与原房东的房屋租赁合同复印件

4.原房东同意转租的证明

5.甲方的身份证复印件

6.甲方与**连锁公司的租赁合同

甲方非原房东，亦为租赁者（俗称二房东），属于企业房产，需准备：

1.房屋产权证复印件

2.原房东企业营业执照复印件

3.甲方与原房东的房屋租赁合同复印件

4.原房东同意转租的证明

5.原房东的身份证复印件

6.甲方身份证复印件

7.甲方与**连锁公司的租赁合同

原房东与二房东租赁关系存在，在房屋租赁期内，二房东不想再继续租赁房子，连锁公司直接与原房东签订合同时须有连锁公司与二房东的房屋转让租赁协议。

如果房屋属于新房还未下发房屋产权证，需原房东提供以下证明：

1.买房合同

2.预售房许可证

3.竣工证明

注：如果是住宅还需另提供居委会同意出租证明。

续租要点

营运数据保密制度

实施营运、财务数据保密制度，有利于租赁谈判。

续租管理预警机制

对租赁合同即将到期3-6个月内的，启动沟通机制，大店公司跟进，小店店长跟进。

重点大店防御布局

1.年销售1000万以上的门店，在房东关系维护上做重点跟进，制定维护方案。

2.实施商圈防御布局策略。在大店周边主要路口1000-500米左右布局卫星店，以防竞争对手进入，同时还能在租赁谈判时占得先机。

3.提前1年制定续租方案。

备注：本文部分内容来自中国药店及商业地产与电商

编辑 | 红餐网_刘茜

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