开店选址，新商圈和老商圈那个更容易年入100万？

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最近有个朋友开店选址，问了我一个问题：我到底该选择新商圈还是老商圈呢？

这确实很纠结，新商圈的政策很吸引人，没有转让费的困扰，租金也很便宜，但毕竟还没开业，未来的客流量很难得到验证，一旦选错可就亏大了。

老商圈开得时间长，人流量可以实地考察，心里比较有谱。但是租金太高，转让费也是一笔不小的开销，加上老商圈竞争激烈，生存着实不易。

该选新商圈还是老商圈？

说一个我身边的例子。前年，我们附近开了一家商场，地理位置很好，商户们对它的期待也都比较高，然而营业9个月后，三层四层的商户都搬走了。

按理说，位置这么好的商场应该很抢手才对，怎么会有这么多商家陆续撤离呢？

还是一位开店老板道出了真相：“运营商前期宣传没做好，导致商场的人流量一直上不去，商场耗得起，开店的人可耗不起啊。楼上有一家200多平米的火锅店，才开业3个月就关门了，老板亏惨了，转让都没人接手，现在正低价处理设备呢！”

后来我了解到，商场招商时，招商部门对那些店老板说已经有很多大品牌入驻，未来商场流量十分可观。谁知那些品牌商家只是有意向，而不是确定入驻，很多老板最后都被套路了。

这种情况不是个例，上海江桥曾有一家万达广场，开业3年，室内商铺只租出去了三分之一，连万达都有这种问题，其他一些小地产商开发的商铺，流量可想而知。对于新商场来说，人流量不是一开始就有的，而是需要慢慢积攒的，很多火起来的商场都是由无数开店老板的血泪堆起来的。

所以，选址在新商圈面临着各种不确定性，商圈人流量、顾客消费能力、目标客户密度、商场运管团专业度等都是不确定的。开店老板无法得到任何确定的信息，只能拍脑门做决策，如果选对了当然皆大欢喜，一旦出错，将会是满盘皆输，这种风险完全不能控制。

老商圈则不存在这样的问题，老商圈存在的时间长，基础设施比较完善，消费者认知程度也很高。通过实地调查，很容易得到客流量、消费者偏好、目标客户密度等数据，对于一个有经验的餐饮人来说，有了这些指标，开店就可以按部就班地开展了。

所以，对于资金比较充裕的老板来说，尽量选择老商圈，这样可以规避很多风险，让自己专注在产品制作、店铺经营等更重要的工作。

如果开店老板资金比较短缺，负担不起老商圈高额的费用，新商圈也是可以考虑的，特别是封闭型商圈，说不定还是个好选择。

什么是封闭型商圈？

封闭型商圈并不是因为它完全不能与外界交流，而是由于交通不便导致周围的居民不得不选择这一商圈。一个商圈与其他商圈间隔3公里以上，或到其他商圈需要乘坐交通工具30分钟以上，就可以算是封闭式商圈了。

由于到其他商圈太麻烦，封闭式商圈就形成了“天然垄断”，附近的居民一般都会到这个商圈消费，这就类似一个小县城只有一家大型商超，想不火都难。

大城市的郊区有很多这样的封闭型商圈，尤其在那些人口密集的地方，消费需求特别旺盛，加上离中心城区比较远，消费渠道有限，所以临街的商铺基本都很火爆。

商圈的选择，除了新商圈和老商圈的区别，还要注意商圈的内在特性，机场、车站等节奏快、人流量大的商圈与生活节奏慢的社区型商圈就完全不同，所适合的店铺类型也完全不一样。

总的来说，商圈的选择可以从以下4个方面来考虑：

1.竞争对手信息，竞争对手是否过多

2.商圈的成本，包括租金、转让费等

3.个人预算，能够用于开店的资金

4.商圈未来的发展

所以，在经济条件允许的情况下，要选择一个经过时间检验的、具有发展潜力的、同类竞品比较少的、更接近目标用户的商圈。

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