选址必须参考的一个指标：目标顾客密度

跟一个水果摊贩聊过，他是开着一辆农用车在各个路口或者小区门口卖水果。那次是在市中心的某个位置，我问他，哪里水果好卖？他说起了他的生意经：便宜水果到市中心年轻人多的地方卖，人多，卖得快；贵点的水果就去附近一个小区卖。他用手指着远方，我问为什么？他说那个小区的的人好像比较有钱，贵的水果在那里一下子卖完了，但是贵的水果在这里卖的慢。他说，这地方虽然人多，但都是小年轻，刚毕业，没钱。

人流量大反而卖得慢，这就是目标顾客密度的影响。老板基本没有固定成本，但是他用某一品类的销售快慢说明了密度的影响。这个快慢就是决定一个实体店生死存亡的关键。开实体店不像他的车可以到处移动，开店的选址的风险也在这里，有没有目标顾客就是个难题，更何况是目标顾客密度呢，更加难上加难。

我一般从以下几个角度来看：

第一，首先看大环境，这里的大环境是指商圈或者小区。物以类聚，人以群分，大的地方选对了，细枝末节也差不了多少。这是很常见的道理，不过我们在找一个店的过程中很容易迷失方向，在焦虑漫长的找店过程中，一些基本原则可能会遗忘。而且这个过程有可能会受到一些诱惑，比如低价的店铺，转让费便宜的店铺，朋友介绍的店铺 等等

第二，要耐得住寂寞看人流。比如你的目标顾客是年轻男性群体，那就站在店面附近数一数经过的人流中年轻男性的比例有多少。而且如果时间允许，要看看工作日，周末，白天和晚上是不是有较大的差别。

第三，看竞品的情况，什么叫竞品，竞品就是目标顾客群体都差不多，如果他生意好，说明是有市场在的，你生意有市场的概率是大概率事件，不过这里要加一个前提，就是市场容量够大，够养活你和竞争对手。否则，你的产品要比竞争对手强。

第四，还有一种情况就是做“纯外卖的店”或者不需要在店面交易的生意，那就看方圆三公里的目标顾客群体密度。现在大城市里的外卖或者类似的O2O的店很多，而且很多店做得很成功，特别是餐饮小吃领域，我见过一个开在地铁里的小店，店里基本没有生意，但是因为这家店是在CBD的市中心地带，目标顾客密度很大，外卖生意很好。最关键是相比他的房租和固定成本来说，性价比非常高。

我之所以重视目标顾客密度，其实是看中赚钱效率的问题。举一个极端的例子，假如经过你店门口的人群全部是你的顾客群体或者周围3公里全是目标顾客群，密度达到了100%，你的赚钱效率是不是比密度低于100%的店赚钱效率更高呢。但现实生活中房租的定价不是按照你的目标顾客来定价，一个密度只有30%的店，房东却收着按100%算出来的房租。所以建议，在选址时，在看目标顾客的同时加一个目标顾客密度的衡量标准。

注：在过去的一年，开店笔记社群虽然有4500多位各行各业的老板加入，但是是分隔成9个500人一个的小群，这段时间，我在把大家整合到一块了，那么大的一个社群，碰撞出来的火花一定会更多，产生的价值也一定会更大，欢迎大家加入。