商铺租赁三大坑，坑坑必躲

第一个大问题：跟你签合同的人是谁。是真正的房东，还是二房东甚至三房东。大房东是产权所有人，法律保护的就是产权所有人，所以任何合同的细节，原则上大房东都得同意。

跟大房东签合同是相对简单的，一般只收租金，没有转让费，如果大房东也要转让费，就走人吧，说明房东人品不好，以后很难打交道。跟房东直接签合同，房租也一般比较低。租铺子，最好是找大房东直接签合同。怎么知道是真正的房东？昨天说了，让其拿着身份证和房产证签合同。

但是大部分时候，我们都是要面对二房东。二房东有两种类型，一种是专门做二房东这种生意的，我第一家店的房东就是这么一家公司，老板上海人，有钱，到处去租铺子，然后一转手把铺子租出去，赚取差价。靠着差价，活得可滋润了。还有一种是二房东是本身在这个店做过生意，经营不行，还不如把房转租出去赚差价多，比如我现在的房东，之前一年顶多也就赚个三四万，还累得要死，现在租给我，差价就3万，轻轻松松，不用操心。

问题来了，我为什么愿意多出3万把铺子租下来呢，因为没有转让费啊。一个小铺子转让费动不动就是10万往上走，对我来说，我宁愿每年多出点租金，而不愿意把10万压在别人那里。钱流动起来才能产生价值。

所以，遇到二房东，也没关系，二房东能存在一定有存在的价值，他的价值就是 他只赚你的租金差额，而不是转让费。对做生意的人来说，少了转让费，说不定都以再开一家店了。

第二个大问题，是能不能转让的问题。跟大房东签合同，是必须争取转让权和转租权的。说说为什么非常重要。这其实是一种风险退出机制。假如生意不好，你有两种退出方式，一种是转让，像我第一个店70万投入，50万转出，虽然亏了，但不至于血本无归。一种就是转租，赚点差价，长期收稳定的租金，变成人见人恨的二房东也是一种选择。

最怕就是租了个二房东的房子，交了转让费，不能转让也不能转租，比如下面这位朋友。跟二房东签了3年租约，但是二房东跟大房东的租约很快到期，二房东是个流氓，不仅不让其转让，还要交租金，不干就叫黑社会恐吓，生意都没法做下去。

第三个大问题，前一家是不是一家烂摊子。

比如，前一家有官方不良记录 工商管理费或者一些应该缴纳的税费没有缴清，或者面临过多的投诉等等，很可能就面临营业执照作废，停办营业执照或者有罚款等处罚。这个要亲自到工商管理部门或者税务单位了解情况。

还比如，前一家店与前员工有经济纠纷，或者与供应商有欠款纠纷。这个比较经常。开业就有人来找麻烦，不但生意做不好，声誉也会大受影响。这个需要与上一家签订转让协议的时候特别提及，并且留好负责人的身份证件等信息。

这个也看运气。

开店很多东西还是看运气的，比如找到一个合适的铺子，运气很重要；遇到一个好房东，也要看运气；找到一个好的上一家不给自己留下烂摊子更要看运气。

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