餐厅合理规避风险 看这9招！

与综合体物业打交道是令很多餐饮老板头疼不已的问题，面对厚厚的一摞合同书，往往是物业“滴水不漏”，而餐厅却“节节退让”。

通过多年与商超物业打交道积累的经验，姜文生表示一定要多学习、多考虑、多较真，防止为以后的合作埋下隐患。

“国内外大品牌商超如永旺集团、万达集团等，他们的合同非常成熟严谨，而且名目繁多，需要耐着性子仔细看，而且要通过法律顾问机构协助审阅。

如果遇到不明确的细节问题一定要与对方争执，达成双方满意的结果。”姜文生介绍道，要高度重视招商人员丰富的经验和技巧，我们才可以预料到合作过程中可能发生的问题，才知道如何规避风险和责任，使合同最大程度地利己。

选择合适的租金模式

合同中所指的租金一般分为房租和物业费两部分，若干年后会出现递增的情况。

在签订合同时，餐厅负责人要搞清楚递增的是哪部分租金，存在房租递增、物业费递增、二者都递增三种情况。

租金模式主要分为固定租金和提成租金两种，要依据餐厅的自身情况具体选择。通过对未来经营的预测，如果生意非常火爆，提成租金会带来很大压力，尽量选择固定租金模式；如果生意比较平稳，则要通过测算进行权衡，可以选择提成租金模式。

尽量争取经营免租期

合同中通常约定2—4个月的时间为装修免租期，要依此限定合理的装修期限。

如果装修进度缓慢导致超期，很可能会导致餐厅用交房租的营业期来搞装修，耽误营业的同时还要砸进去高额的租金。

对于刚刚落成开业的综合体，则需要通过与物业的谈判尽量延长免租期。这是由于新商超有一定的培养期，餐厅没有必要也没有义务缴纳全额租金来配合商超培养客源。

因此，向物业要求1—3个月的免租期或其他优惠，对餐厅的前期启动和培养是一种很好的减压方式。

合同年限要做到最足

在与物业签订合同时，一定要尽量放长合同年限，通常以8—10年为宜，5年（包括5年）以下的期限则要慎重考虑。

这是由于一方面在装修、人员、设备等方面投入了大量的人力财力物力；另一方面无论是商超还是餐厅都有一段培养期，刚辛苦培养出客户群合同就到期了，显然不划算。

“餐厅要在与物业的博弈中尽量争取主动权，不要成为商超发展的附属品。”姜文生慨叹道。

莫让工程条件钻空子

超低的租金是个别综合体吸引商户的有效噱头，然而在低价背后隐藏着多少不为人知的秘密？工程条件不完善就是导致廉价租金的重要原因之一。

例如，餐厅位于主排烟管道的末端或比较远的位置，厨房和就餐区排烟不畅，会对餐厅环境造成很恶劣的影响。

此时只能对排烟系统进行二期工程改造，投入一大笔资金甚至暂停营业。

与排烟系统类似的还有水电气、新风、消防等一系列工程问题，需要精准测量水电气的用量，否则万一出现高峰期停水、停电、停气的状况，对餐厅都是致命性的打击；查看新风系统设计是否科学合理，能否起到实际作用；弄清消防系统是由物业统一确认，还是由各商家自行确认。凡此种种，不一而足。

把空调温度达成协议

姜文生特别提到，在与物业谈判工程条件时，一定注意要把空调温度达成协议，以防商超提供的空调系统成为一个“花架子”。

川府老妈就曾经在空调温度上栽过跟头，自己没有另装空调系统，而是采用商超提供的中央空调。

到了夏季生意最火爆的时候，等位的顾客排起了长队，中央空调根本起不了什么作用。

姜文生只好与物业进行交涉，自己重新改装了店铺的空调系统，说服物业同意将这部分费用转换成房租作为补偿。

做好防水减少大麻烦

餐厅用水比较频繁，有些餐厅还搭建了鱼池，这就要注意防水的问题。

姜文生介绍说，一般底商的租金都是比较贵的，如果餐厅在二楼，出现跑水淹了一楼的房顶和铺位，会造成高额的经济赔偿，而且赔偿数字是无上限的。

因此，在与物业签订合同前就要仔细检查工程质量，尽量在合同中注明免责条件。

另外，必须要求装修方严格保障重点用水部位的质量，万一出现渗漏现象由装修方承担赔偿责任，防止造成不必要的损失。

使用物业提供的服务商

姜文生分享了他的一条经验，在需要定期做清洁保养的环节，最好选用物业推荐的服务商，以免日后发生分歧。

例如，川府老妈的排烟系统就选择了物业推荐的服务商，并在合同中标明如果由于清洁保养不当造成的损失，由物业方承担责任。

“如果选择其他保洁品牌，一旦发生问题物业肯定会推诿责任，所以哪怕多花一些钱，也要按照他们的规矩来办事。”

姜文生表示，开店前期已经投入大量资金，切不可因小失大。

打通物流通道绝后患

作为餐饮企业，要对商超坐落商圈周边的交通路径非常清楚，如有单行路、步行街等情况，将直接会对物流路线造成麻烦，增加物流成本。

作为供货商，如没有通畅的物流通道耽误送货时间，降低了工作效率，他们会把这部分成本损失转嫁到餐厅的身上。

而且由于迟迟不能到货而产生的损失，也严重影响着餐厅的正常运转。

广告位提高餐厅知名度

俗话说“酒香也怕巷子深”，综合体的美食街上餐厅林立，怎样才能让自己的餐厅脱颖而出？

仅有的几块楼体广告位往往是商家们争破头的“风水宝地”，姜文生认为签订合同时谈妥广告位是“一个必要条件”。

据他调查统计，很多无明确就餐目的的顾客都是看到广告后决定进店用餐的，这些人很多成为了餐厅的回头客。

另外，各楼层品牌引导牌和楼层广告位也要尽力争取，这样客人从扶梯口就能够知道餐厅的具体位置和经营特点。

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