开店成本能省2/3！写字楼是餐饮的新机会？

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第 1493 期

■餐饮老板内参孟蝶

咖啡馆开进写字楼，低成本是最大优势

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咖啡馆是餐饮业中最早、也是进入写字楼最多的业态。在林立的高楼中打造出一个温馨舒适的空间，供人喝咖啡聊天休息，闹中取静又足够私密。

10年前，参差咖啡就把店开进了写字楼，还引发了在写字楼里开咖啡馆的风潮。“最初进写字楼，其实只是出于开店成本的考虑。”参差咖啡创始人王森告诉内参君。

参差咖啡选址有一个很重要的原则——设定租金上限。对于咖啡馆这种业态来说，3000元就是租金上限。王森说，如果房租是每月每平方米100元，就租30平方；但如果是150元，就只能租20平方。

王森认为，租金是一家店生存盈利的重要前提，“重要程度排序前三，甚至是第一位。”租金高了生意再好也是在为房东打工，“租金要控制在营业额的20%以内”，不然流水再高也很难赚钱。

如今中国餐饮店的平均寿命是2.1年，参差咖啡旗下很多店的运营交给了学员还能保持盈利，就是因为签租约时房租很便宜。“餐饮业想要运营和存活，租金是核心。”王森说。

餐饮给写字楼做配套，是需求也是机会

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北京淮扬菜“头牌”的“淮扬府”，今年做了两个新副牌“游园京梦”和“竹外桃花”，都开在写字楼里。

游园京梦客单价150元，定位适合写字楼和商业体的“轻商务模式”，主做淮扬菜；竹外桃花定位写字楼工作餐，主要做鸭血粉丝汤配生煎、小笼包。

“其实是先有了写字楼的选址，新品牌才做的项目细节规划。”淮扬府·游园京梦总经理洛扬介绍。

写字楼差异化需求下，引入餐饮等业态做配套服务，对餐饮业态的租金要求较低。游园京梦所在的中粮广场为了给楼上世界500强公司做服务配套，给入驻餐厅“周末免房租”，以弥补写字楼餐饮周末客流较少的损失。

同时，洛扬也倾向于把新品牌放在写字楼。“新品牌不想立刻进入成熟、竞争力极强的商圈，所以才选择在竞争相对不那么激烈的写字楼里做尝试。”

游园京梦在满足写字楼日常用餐、商务宴请的同时，还把餐厅打造成了高品质、高颜值的“网红餐厅”，打破写字楼餐饮“淡季”魔咒。（相关阅读：帝都淮扬菜“头牌”，如何靠“轻商务模式”玩转写字楼？）

这时，竹外桃花就作为游园京梦的“小厨房”，负责部分菜品的制作，以提高效率、降低成本。

写字楼里做餐饮，会遇到哪些烦心事儿？

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东山真觉素食馆开在武汉新商业区的一栋写字楼里，虽然所处的写字楼是SOHO性质，对油烟等污染没有硬性要求，但其运营负责人黎美辰还是很注意，“尽管没有做任何重油烟的菜，我们还是想再从设备上调整，进一步改善油烟问题，担心出现投诉影响运营。”

2014年时，A姐在南京大洋百货楼上开了个DIY烘焙教室。虽然楼下是购物中心，但楼上几乎没有选址自带客流。A姐说，第一年大多依托于线上导流，后两年才渐渐有老顾客带新顾客上门。

“没有环境流量，还会受环境限制。”黎美辰就说，比如位置不太好找、电梯慢、难停车，都会影响顾客体验。

花花去年9月在写字楼里开了一家甜品店。花花说，与她同在一栋楼的餐饮店还有很多，但大多是小众餐饮，只能做甜品、咖啡和手作，“每个写字楼的规定不一样，我们这里只能做对环境影响不大的产品，有些餐厅进不了写字楼”。

南京萬福日料是当地的日式餐饮老品牌，做了15年时间。品牌有了很多固定客人，于是在2015年在写字楼里开了一家分店。这家店租金比另两个街边店便宜，但可能很快就要闭店了。萬福炭火烤肉日本料理总经理于广仲说，9月份时消防部门检查，要求餐饮商家全部撤走，他们现在正在找新位置，把店挪出写字楼。

韩姨在一栋商住两用楼上做私房菜，小店做得有声有色。可就是物业三天两头上门，说是邻居投诉。“说有油烟、噪音，还说一层楼整天都是饭味儿。”后来韩姨只得把店挪到了街边，“房租、水电高了，也就没什么利润了。”

走进写字楼，是不是餐饮的新机会？

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南京头条美食事业部经理陈秋伊接触了很多写字楼餐饮的老板，她觉得目前在写字楼里做餐饮还是比较受限，物业、消防、客流等都可能让深居写字楼的餐饮运营不下去。

“在寸土寸金的香港，很多餐饮开在写字楼里，有物业支持，通风排烟设备完善，消防方面也有明确标准可以遵循。但内地还没有这样的条件，顾客的消费意识和习惯也没有形成。”东山真觉运营负责人黎美辰表示。

参差咖啡创始人王森认为，写字楼是初创品牌、小众餐饮的好机会。新品牌进商业体投入产出比太差，“开在写字楼里可以降低成本，或者把这部分成本用在提升品质上，把目标客群的需求做好、做到极致，让顾客主动上门来。”

其实，把餐饮作为写字楼的配套服务，是对写字楼、入驻公司和餐饮商家三方都有利的。王森说，参差咖啡的店几乎都是与新世界中国地产合作，“他们明白餐饮能帮写字楼软环境加分，所以给我们的租金政策大概是普通租户的1/3。”

而且在写字楼做招商和宣传时，也会把餐饮作为差异特色和配套服务进行推广，“但目前很多写字楼还没有这个意识”。

现在已经一些写字楼开始意识到租户的日常需求，有意识地在底商引进便利店。“当写字楼意识到餐饮也是自己的配套服务，能给餐饮更好的租用政策了，会是餐饮进入写字楼发展的一个很好的机会。”王森认为。

餐饮行业“三高一低”的形势下，进写字楼是不是餐饮业的新机会？欢迎您在留言区讨论。

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统筹丨张琳娟

编辑｜王艳艳 视觉｜尚冉

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